[실전공매]지방 소형아파트 공매 투자, 임대수익률 12.7%

서울에서 거주선호도 높은 송파구 잠실의 아파트들 평당 5천만 원을 훌쩍 넘어서, 매매는 꿈도 꾸기 힘들다. 하지만 눈높이를 확 낮춰 지방으로 눈을 돌리면 서울 아파트 한 평 값도 되지 않는 돈으로 투자 할 수 있는 아파트들이 수두룩하다.

 

뻔한 월급과 없는 살림에 소액으로 투자할 수 있는 물건들, 그 마저도 싸게 사기위해 경매나 공매 물건을 많은 시간 검색하고 분석해 본다.

 

온비드 공매물건 검색 중 유찰을 거듭하여 감정가격 3,200만원의 50%까지 떨어진 지방의 한 소형아파트가 눈에 띄었다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 있는 것도 아니고, 권리관계에 문제가 있는 것도 아닌데 왜 아무도 입찰하지 않았을까 궁금했다.

 

주변 부동산을 통해 시세를 알아보니, 리모델링이 된 아파트는 삼천만 원 초반 대에 거래가 되고, 수리가 안 된 아파트는 이천만 원 중후반 정도에 시세가 형성되어 있다고 한다.

 

최저입찰가 천육백만 원이면 싸다. 어느 정도 수리해서 임대를 내 놓거나 매매하면 괜찮은 수익을 올릴 수 있겠다는 생각이 들었다. 2000년 준공으로 20년 가까이 되었기 때문에 어느 정도 수리가 필요할 것이라 예상하였다.

 

입찰을 고민하며 미납관리비를 확인하기 위해 아파트 관리사무소에 연락해 보니 오랜 기간 빈집이고, 미납된 관리비가 삼백만원이 넘는다고 한다. 순간 당황하였지만 마음을 가다듬고, 낙찰을 받더라도 전용부분 관리비만을 납부할 것이니 공용부분 관리비를 제외하고 다시 계산해 달라고 하였다.

관리소장은 이전에도 같은 채무자의 다른 호실들이 경공매 낙찰 후 같은 미납 관리비 문제로 수차례 분쟁이 있어서 이백만원에 합의하였다고 하였고 낙찰을 받으면 이백만원은 부담하여야 한다고 단호하게 말했다.

 

일단은 미납 관리비 이백만원을 추가 부담한다고 생각하고, 세금과 도배장판등 내부수리비용을 포함하여도 이천만원 안팎이 되도록 입찰해야겠다고 생각했다. 낙찰 받으면 내 성격에 왠만한 수리는 직접할 것이고 꼭 낙찰 받고 싶은 마음도 없었기에 최저입찰가에서 1원도 올리지 않고 최저입찰가 천육백만원에 입찰하였다.

 

결과는 단독입찰로 낙찰되었다. 기쁘지 않았다. 앞으로의 힘든 여정이 눈에 보였기 때문이다.

몇 일 후 시간을 내서 현장에 갔다. 관리소장을 만나 미납관리비 문제 등 이런저런 얘기를 해보고 낙찰 받은 아파트도 보기 위해서이다.

 

빈집으로 오랫동안 방치되었던 탓에 따로 명도 절차를 거칠 것도 없이 관리소장이 소지한 열쇠로 현관문을 열어 주었다. 문을 연 순간 내 입에서 욕이 나왔다. 상상을 초월한 집 상태에 들어가 볼 엄두도 내지 못하고 한참을 멍하니 서 있었다. 와우~ 보증금을 포기할까? 제대로 걸렸구나, 시체가 나와도 이상하지 않을 정도의 집 상태에 많은 생각이 들었다.

아파트 수리 전

하지만, 어느 정도는 예상했던 것이고 내 결정에 책임을 져야 한다는 생각에 이내 머릿속은 집수리로 가득 차게 되었다.

먼저 도어락을 교체하고 쓰레기부터 버려야 했다. 친구 한명의 도움을 받아 쇼파, 장식장, 책상등 가구를 빼 내고 가전제품을 제외한 나머지는 대형쓰레기 봉투에 차곡차곡 담아 버렸다. 냉장고와 텔레비전, 세탁기등 가전제품은 폐가전무상방문수거서비스에 예약 했다.

내부의 쓰레기를 제거하니 어느정도 집같아 보였다. 이 후에 베란다와 방문에 페인트칠, LED전등 교체, 수전과 콘센트, 스위치박스 교체는 직접하고, 싱크대 설치와 도배장판, 보일러 교체는 인근 업체에 맡겼다.

 

수전 상태

콘센트 박스 상태

전등 상태

거실 전 후

싱크대 교체 전 후

베란다 페인트칠 전 후

 

화장실 전 후

잔금을 납부하고 약 한달간 주말마다 시간을 내서 교체하고 수리하고 하다보니 어느새 도배장판만 남았다. 

2018년 7월 26일 온비드 공매로 1600만원에 낙찰 받아 약 한달여간 리모델링하여 9월 15일에 보증금 200만원 월임대료 20만원에 임대계약을 체결하였다.

 

미납관리비와 수리비용을 포함한 총 투자비용 2,080만원으로 임대수익률 12.7% 소형아파트를 갖게 되었다.