둔촌주공 적정 분양가는 얼마인가

서울 강동구 ‘둔촌주공아파트’의 적정 분양가는 얼마일까. 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 분양일정을 당겼으나 주택도시보증공사의 규제가 남았다.

 

역대 최대 규모 재건축 단지로 꼽히는 둔촌주공재건축조합은 일반분양 시기를 내년 2월로 잡고 공급 일정을 서두르고 있다. 관리처분 계획 변경 총회, 착공신고를 마무리하고 오는 12월 조합원 동·호수 추첨, 내년 1월 본 공사 착공 후 2~3월경 조합원 및 일반분양자 계약을 실시할 계획이라고 한다.

 

둔촌주공 재건축 단지 조감도

 

조합이 분양을 서두르는 이유는 민간택지 분양가상한제 적용을 피하기 위해서다. 정부는 민간택지에 대한 분양가상한제를 시행하되 관리처분계획인가 단계인 정비사업에 대해선 6개월 유예기간을 두었는데, 둔촌주공은 내년 4월 전에 분양하면 상한제 적용을 피할 수 있다.

 

민간택지 분양가상한제가 적용되면 둔촌주공아파트의 분양가는 3.3㎡ 당 2500만원선 일거란 예상이 우세하다. 분양가상한제는 택지비, 건축비에 건설사의 적정 이익을 더해 산정하게 된다. 재건축 등 민간택지 내 분양가상한제 택지비는 표준지 공시지가를 근거로 산정해야 한다.

 

분양 일정을 당겨 분양가 상한제를 피하면 3.3㎡ 당 분양가는 2600만~3000만원 수준으로 예상된다. 주택도시보증공사의 분양보증 심사를 통과하려면 가장 최근에 공급된 단지 분양가의 105%를 넘지 않아야 하는데, 강동구에서 가장 최근 분양한 단지는 고덕자이(2018년 6월 분양)로 3.3㎡ 당 2445만원에 공급됐다. 105%를 적용하면 같은 단위면적 당 2567만원 정도다.

 

조합은 올해 초 분양한 광진구 ‘e편한세상 광진그랜드파크’를 비교 단지로 삼아 주택도시보증공사의 분양가 심사기준을 지적하고 나섰다. 이 단지는 분양 당시 3.3㎡ 당 3370만원에 공급돼 둔촌주공 예상 분양가보다 높다. 올해 기준 개별공시지가를 놓고 봐도 둔촌주공이 1㎡ 당 825만원으로 ‘e편한세상 광진그랜드파크’ 1㎡ 당 492만원의 2배 가까이 된다.

 

주택도시보증공사는 지난 6월 '고분양가 사업장 심사기준'을 변경하면서 재개발 지역 고분양가 규제를 강화하여, 예전에는 고분양가 사업장 여부를 '인근 지역 아파트 분양가'와 비교해 판단했지만 개선안은 인근 아파트 기준을 '1년 이내 분양기준', '1년 초과 분양기준', '준공기준' 등 3가지에 해당되는 경우로 세분화했다.

 

이에 따라 비교사업장을 1년 이내 분양한 아파트로 하는 경우 새로 분양하는 아파트의 평균 분양가가 이전 비교사업장의 최고분양가를 넘으면 안된다. 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트를 비교사업장으로 삼는 경우에는 평균분양가의 105% 이내 또는 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액(주변가격변동률이 하락할 경우 평균분양가의 100% 이내) 가운데 낮은 금액을 넘을 수 없다. 주변에 새로 분양한 사업장이 없고 준공된 아파트만 있는 경우 평균 매매가의 100%를 넘지 못한다.

 

이처럼 세분화된 분양가 책정 규제가 도입되면서 둔촌주공의 일반분양가는 주변 시세보다 낮게 책정될 가능성이 커졌다.

 

최근 국토교통위원회 국정감사에서 “둔촌주공 공시가격은 인근 광진구보다 높은데 분양가는 낮게 책정됐다”고 지적했다. 이에 대해 주택도시보증공사 사장은 “둔촌주공 분양가 산정과 관련해 개선할 부분은 개선하겠다”고 답했다. 이 답변으로 인해 민간택지 분양가상한제, 주택도시보증공사 분양보증 심사 기준 등을 토대로 예측됐던 분양가는 다시 알 수 없게 되었다.