1216 부동산 대책, 주택시장 안정화 방안 핵심 내용

Ⅰ. 1216 부동산 대책,  주택시장 안정화 방안핵심 내용

 

“투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 추진

1. 일부 과열지역을 중심으로 집중되는 갭투자 및 다주택자의 투기수요 유입을 차단하기 위해 대출 규제 사각지대 해소

2. 종합부동산세, 공시가격 등을 개선하여 주택 보유부담의 형평성을 제고하고, 실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세체계를 강화

3. 분양가 상한제 지역을 확대하여 고분양가 및 풍선효과를 차단, 시장 조사체계, 청약규제를 강화하여 거래질서를 투명하게 관리하고, 임대등록에 대한 세제 혜택 기준과 임대사업자 관리제도를 보완

4. 서울 도심 내 공급과 수도권 30만호 계획을 조속히 차질없이 추진하고, 관리처분인가를 받은 정비사업의 조속한 분양 지원 및 가로주택정비사업 등 도심 내 공급 확대를 위해 제도 개선

 

1216 주택시장 안정화 방안

Ⅱ. 주택시장 안정화 방안 세부 내용

1. 투기적 대출수요 규제 강화

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

② 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지

재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용

 

③ DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화

현재 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별로 관리한다.

예를 들어 각 시중은행은 DSR 시행 이후 신규취급한 가계대출 평균DSR을 40% 내로 관리하고, 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급 가능하던 것을 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제를 적용한다.

* DSR 한도 : [은행권] 40% [비은행권] 60% (→단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정)

 

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화

현재 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로, 주택담보대출 가능한데, 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여한다.

 

⑤ 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화

현재 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지되는데, 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대된다.

 

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

현재 주택임대업 개인사업자대출에 대하여 RTI* 적용중(1.25배 이상)

* RTI(Rent to Interest, 임대업 이자상환비율) = 연간 임대소득 / (해당 임대업 대출의 연간이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존대출의 연간이자비용)

※ 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화된다.

 

⑦ 전세대출을 이용한 갭투자 방지

사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화, 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사‧HUG 보증)은 제한되나, 사적 전세대출 보증(서울보증보험)의 경우에는 제한되지 않던 것을, 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 한다.

 

※ 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한, 금융회사는 전세대출 취급‧만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하여, 2주택 이상 보유 시 전세대출 보증 만기연장 제한하던 것을, 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수.(다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증 유지)

 

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

① 종합부동산세 세율 및 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향조정

종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p～0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p～0.8%p)하여 주택 보유에 대한 과세형평 제고한다.

※ 조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 200% → 300%로 확대

 

②  종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대

1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담 경감

 

③ 공시가격 현실화율 제고 및 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

19년 공시부터 형평성 개선을 추진 중이나, 여전히 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮은 상황으로, 20년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고한다. 

* (공동주택 시세 9∼15억원) 70% (15∼30억원) 75% (30억 이상) 80% 수준까지 반영

 

※ 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용되던 것을, 실거래가 9억원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간·거주기간 등 요건 충족 시 비과세된다.

보유기간	3년～4년	4년～5년	5년～6년	6년～7년	7년～8년	8년～9년	9년～10년	10년이상
1주택	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
다주택	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20～30%

※ 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가된다.

※  연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분

보유기간		3년～4년	4년～5년	5년～6년	6년～7년	7년～8년	8년～9년	9～10년	10년이상
1주택	합계	24%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
	보유	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
다주택		6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20～30%

* 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능

 

※ 2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용

※ 18년 9.13대책에 따라, 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%) 적용(’20.1.1 시행)

 

④ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축 

현재 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택(일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도)

신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택 (단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장) 

12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 취득하는 주택에 적용 (대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용)

 

⑤ 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

현재 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있으나, 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족하여야 1세대 1주택 비과세 혜택

 

※ 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함

현재 9.13대책에 따라, 대출, 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있으나, 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택수에 미포함(조합원입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함)

다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함

법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

 

⑥ 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

현재 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1년～2년 40%, 2년 이상 기본세율(6～42%)을 적용하고 있으나, [주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%p 중과) 적용]

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상(1년 미만: 40% → 50%, 1년 ~ 2년 기본세율 → 40%)

 

* 주택의 보유기간별 세율을 다른 부동산과 동일하게 적용

구분		주택 외 부동산	주택·조합원입주권
			현행	개선
보유 기간	1년미만	50%	40%	50%
	2년미만	40%	기본세율	40%
	2년이상	기본세율	기본세율	기본세율

⑦ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용 배제 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용(12.17일(대책 발표일 다음날)부터 ‘20.6월말까지 양도하는 주택에 적용)

 

3. 투명하고 공정한 거래 질서 확립

① 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

② 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증

자금조달계획서 등을 활용하여 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사

다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해 국세청 정밀 검증

국토부·감정원에 상설조사팀을 신설하고, 국토부 조사팀에 부동산 조사 전담 특사경 인력을 증원(현재 6명) 배치하여 불법행위 단속(’20.2월)

 

(국토부) 국세청·금융위·금감원·감정원 파견 포함 10∼15명 내외 내외로 팀 구성(특사경 인원 증원 추진)

(감정원) 전담인력 10명(본사, 신규)과 기존인력 30명(지사) 등 총 40명으로 구성

 

상설조사팀은 부동산 분야 전담 조사기구로서 불법행위 수사 등 사법적 조치, 실거래 직권 조사, 관계기관(지자체 등) 수사공조 실시 (수사대상 주요 불법행위) 불법전매, 청약통장 거래, 무자격·무등록 중개 등

정비사업에 대한 합동점검을 상시화하여, 수주경쟁과열에 따른 분양가 보장, 임대주택 매각 등 위법·시장 교란행위 엄중 조치

 

③ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화 

현재 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억 이상 주택 취득 시로 제한되어 있어, 과열우려가 있는 조정대상지역 및 비규제지역 투기적 수요 조사에는 한계가 있고, 신고 항목의 구체성도 부족하다. 

자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구·조정대상지역 3억 이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 주택 취득 시로 확대하고, 위법 가능성이 높은 항목 구체화 및 지급수단 기재 추가, 실거래 조사 시 자금조달 확인서 징구 신설 등

 

④ 자금조달계획서 증빙자료 제출

투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출토록 함

 

⑤ 공급질서 교란, 불법 전매 시 청약제한 강화

현재 공급질서 교란행위 적발 시에는 일정기간 (3~10년) 청약을 금지하고 있으나, 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없는 상황(공급질서교란행위, 불법전매 모두 3년 이하의 징역, 3천만원 이하의 벌금)

공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약 금지

 

<불법행위시 청약 금지 기간>

	공급질서 교란행위			불법전매
	공공주택지구	투기과열지구	기타
현행	10년	5년	3년	無
개선	10년	10년	10년	10년

 

⑥ 청약당첨 요건 강화 및 청약 재당첨 제한 강화 

관계 지자체와 협의하여, 투기과열지구, 대규모 신도시(66만㎡ 이상)의 거주기간 강화(1년 이상→2년 이상)

분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한 적용

 

⑦  임대등록 시 취득세·재산세 혜택 축소

취득세·재산세도 가액기준을 추가(예 : 수도권 공시가격 6억원 등)하여 세제혜택 제한

등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진

등록 사업자의 책임강화를 위해 미성년자 등록을 제한하고, 위반으로 등록 말소된 자는 2년 이내 등록 제한 등 등록요건 강화 (임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무 강화)

 

4. 실수요자를 위한 공급 확대

① 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진

수도권 30만호 중 서울시 내 4만호(62곳)는 주택사업승인 등 정상 추진 중(2.4천호 완료)

서울시는 4만호 이외 용적률완화(조례개정 완료) 등 도시규제 개선을 통해 ‘23년까지 5.5만호 공급(착공기준) 계획

(용적률) 상업지역 : 400→600%, 준주거지역 : 400→500% / 3년 한시적용 

서울 도심부지(4만호)는 패스트트랙을 적용하여 20년까지 1.5만호 이상 사업승인을 완료하고, 이중 1천호에 대한 입주자 모집 진행, 국유지(군부지) 위탁개발 및 주택사업승인 병행 등을 통해 최대 3∼4개월 사업기간 단축

 

② 수도권 30만호 계획의 조속한 추진

수도권 30만호 계획으로 서울시 4만호(62곳) 외 26만호(24곳) 입지발표를 완료하고 연내 15만호(13곳) 지구지정 완료 예정, 남양주·하남·과천 등 1·2차지구 14만호(10곳)는 지구지정 완료하였고 연내 추가로 1만호(3곳)에 대한 지구지정 완료추진

남양주왕숙, 하남교산, 과천, 의정부우정, 의왕청계, 시흥하중, 성남신촌, 안양관양 / 인천계양, 인천검암역세권

지구지정이 완료된 곳은 지구계획 수립 용역도 조기에 발주 완료, 나머지 고양·부천 등 11만호(11곳)는 지구지정 절차 등 진행 중

※ 주거복지로드맵 등에 따른 공공택지 22곳(8.5만호) 지구지정, 9곳(2.6만호) 지구계획도 확정 

연내 지구지정 완료될 15만호(13곳)는 ’20년 하반기까지 지구계획 수립을 추진하면서 주민 협의 등을 거쳐 토지보상 착수, 지구지정 절차 중인 11만호(11곳)는 20년 상반기 내 대부분 지구지정 절차 등 완료

 

③ 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원

정비사업에 대한 상한제 6개월 유예에 따라 관리처분인가를 받은 단지(54개 단지 6.5만호)는 신속한 사업진행을 추진 중이나, 철거 이후에도 굴토심의, 분양보증 등 행정절차에 약 2달 소요 예상

서울시 주관으로 ‘정비사업 지원 T/F’를 운영, 사업추진 동향 및 문제점을 공유하고 장애요인 사전 제거, 관할구청, 조합이 참여, 현황·문제점 공유 및 해결방안 모색, 신고사항은 기한과 관계없이 조속히 처리하고, 심의절차(굴토심의, 분양보증, 공사비 검증 등)는 소요기간 최소화

 

④ 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선

서울 가로주택정비 사업지는 현재 94개소로, 전년(45개소) 대비 109% 증가하는 등 빠르게 증가하고 있는 상황 

* 조합설립준비(49), 조합설립인가(18), 건축심의(11), 사업시행인가(7), 착공(8), 준공(1) 

공기업 참여 등 공공성을 갖추면 사업확대를 지원하고, 일반사업도 부담금 완화, 건축규제 완화를 통해 지원 강화

 

투기과열지구도 가로구역 확대를 허용하고, 공공성 요건 충족시 사업시행 면적도 1만→ 2만㎡(약 250→500세대)로 확대 적용

 

조합과 공기업 공동시행 시 주민동의를 전제로 설계사·시공사 선정, 건축심의안 확정을 서면동의(조합원 1/2)로 갈음, 인동간격 관련 서울시 조례 규제수준이 법령보다 엄격하여 중정형 건축 등 곤란 → 조례를 법령 하한수준으로 완화

 

⑤ 준공업지역 관련 제도개선

서울 내 준공업지역은 서울시 전체면적의 3.3%인 1,998만㎡, 저렴한 주택 공급, LH·SH 등 참여 시 인센티브 제공

사업면적이 1만㎡를 초과하는 경우 산업-주거 복합건축 및 최대 용적률 400%를 적용받을 수 없어 활성화에 한계

조합이 LH·SH 등과 공동시행 등 공공성 요건을 갖추면, 복합건축을 1만→ 2만㎡까지 확대 허용하고, 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급하여 주거환경개선 및 사업성 제고 지원

 

※ 대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하며, 필요한 경우 내년 상반기 중 주택수요, 공급 양 측면에 걸친 추가적인 종합대책을 발표