아파트 재건축과 리모델링, 리모델링 유형과 진행사례

정부의 재건축 초과이익환수제, 안전진단 기준 강화 등 재건축 사업규제로, 규제가 적고 빠르게 진행할 수 있는 리모델링 사업에 뛰어드는 아파트들이 늘고 있다.

Ⅰ 리모델링의 개념

1. “리모델링”이란? 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위한 ① 대수선 또는 ② 증축을 하는 행위를 말한다.

① 대수선 : 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 또는 외부형태를 수선·변경하거나 증설하는 것이다.

30㎡ 이상 내력벽 증설 및 해체, 3개 이상 기둥, 보를 증설 또는 해체, 방화벽 또는 방화구획 증설 또는 해체, 주계단·피난계단 등의 증설 또는 해체, 외벽 마감재료 증설 또는 해체 등으로 단, 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아니어야 한다. 

 

② 증축행위 : 증축대상은 준공 후 15년이 경과된 공동주택으로 전용면적 85㎡미만 40% 이내, 85㎡이상 30% 이내, 기존 세대수의 15% 이내, 14층 이하 2개층, 15층 이상 3개층 이내 수직증축을 하는 것이다. 

2.리모델링 제도는 준공 후 15년 이상 경과된 공동주택에서 기준조건을 충족시키는 건물을 리모델링하는 경우, 건축기준을 완화(조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 대지안의 공지, 높이제한, 일조권 등 건축위원회 심의를 통해 완화 범위를 결정)하여 적용할 수 있는 제도로, 2001년 처음 「건축법」에 도입된 후, 2003년 「주택법」에 도입되었고, 2005년 증축형 리모델링을 인정한 이래 점차 구체화 되고 있다.

 

Ⅱ 리모델링과 재건축 비교

재건축 가능 연한인 30년보다 리모델링 가능 연한은 15년 이상으로 짧아 빠른 사업 추진이 가능하며, 재건축과 비교해 사업 절차가 덜 까다롭고 초과이익환수제, 조합원 지위양도 금지 등 규제를 적용받지 않는다.

재건축은 수명을 다한 공동주택을 다시 공급하기 위한 수단이고, 

리모델링은 공동주택의 긴 수명을 위한 적극적인 관리 수단이다.

 

Ⅲ 리모델링의 유형

1.맞춤형 리모델링

1).대수선은 주요구조물을 3개이상 수선·변경하는 것으로,

세대수 증가 없이 발코니 확장 노후배관교체, 화장실·방 및 단열재, 흡음재 추가신설 등 선택하여 주택의 성능을 개선하는 사업으로 소유자 부담가능한 범위에서 사업을 진행하며, 거주형 또는 단기 이주형사업으로 단시간에 주택 성능을 개선한다.

 

2).세대구분형

공동주택 일부를 구분하여 세대별로 독립적인 생활이 가능하나, 구분된 공간에 대하여 별도로 소유할 수는 없는 주택(하나의 세대로 산정)으로 기존 세대수 및 총 전용면적의 1/3이하로 한다.(전 세대 불가)

 

2. 세대수 증가형 리모델링

1).수평증축

증축분의 하중이 수평으로 증가하여 수직증축에 비하여 보수보강비가 상대적으로 낮은 방식

2).수직증축

기존 단지배치를 유지하여 조망확보 및 간섭이 발생하지않는 장점이 있으며, 증가하는 물량을 통하여 사업비 조달이 가능한 방식

3).별동증축

단지 내 여유공간에 별동을 증축하는 방식으로 세대를 일반분양하여 사업비 조달이 가능한 방식이며, 조망권 간섭등이 발생

4).혼합형

별동, 수평, 수직증축 방법은 단지의 개별적인 조건에 따라 혼합하여 적용되는 것이 일반적이다. 전체 면적 증가분에서 수평증축으로 기존 조합원의 전용면적을 증가시키고, 남은 증축면적을 수직증축을 통하여 일반분양하는 리모델링 계획도 가능하다.

수평과 수직증축이 동시에 적용되어 평면구성이 다양해지고, 일반분양을 통하여 사업비 조달이 장점이나 보수보강에 따른 공사비가 높아지는 것이 약점이다.

 

Ⅳ 리모델링 사업 진행 사례

서울에서는 강남구 대치동 ‘래미안대치하이스턴’, 청담동 ‘래미안청담로이뷰’, ‘청담아이파크’, 도곡동 ‘쌍용예가’, 서초구 방배동 ‘쌍용예가’ 등이 리모델링으로 거듭난 사례가 있다.

 

현재 서울에서 리모델링을 추진하는 단지는 20곳을 넘는다. 서초구 서초동 ‘유원서초’, 잠원동 ‘신반포청구’, 송파구 문정동 ‘문정시영’, 강동구 명일동 ‘명일중앙하이츠’, 고덕동 ‘아남’ 등이 리모델링사업을 추진하고 있다.

 

서울형리모델링 시범단지 1호인 문정시영아파트 리모델링 사업은 기존 1,316가구를 최고 25층 10개동 1,488가구 규모로 증축하는 사업이다. 총 사업비는 2600억 원 규모이며, 수평·별동 증축을 통한 일반 분양분은 172가구이다. 서울 송파구 문정시영아파트 리모델링조합은 최근 시공사 선정총회를 열고 포스코건설을 시공사로 선정했다.

 

동대문구 신답 극동아파트는 1개 동을 신축해 기존 건물에 붙이는 수평증축 리모델링을 통해 기존 225가구에서 254가구로 늘릴 계획이다. 서초구 잠원동 롯데캐슬갤럭시1차 리모델링 단지도 시공사 선정에 박차를 가하고 있다. 

 

지난해 서울형 리모델링 시범단지로 선정됐던 서울 강동구 길동 우성2차 아파트 리모델링 사업도 주민설명회를 열고 리모델링 사업 절차를 본격적으로 추진하고 있다.

 

송파구 삼전현대아파트는 지하 1층∼지상 10층, 1개동, 120가구 규모로 이뤄진 소규모 단지로, 1989년 11월 준공돼, 재건축 가능 연한을 채웠지만, 기존 용적률이 240%로 사실상 재건축이 어려운 단지다. 이에 수직증축 리모델링으로 사업추진 방향이 정해졌다.

 

리모델링 사업을 거치면, 삼전현대아파트는 지하 3층∼지상 12층, 총 138가구 규모로 수직증축될 전망이다. 리모델링을 통해 늘어나는 가구수가 18가구인 만큼, 민간택지 분양가상한제 적용 대상에 포함되지 않는다.

 

리모델링 사업도 일반분양 물량이 30가구가 넘어서면 재건축 사업과 마찬가지로 분양가 상한제 적용을 받지만, 사업 추진 과정이 재건축보다 까다롭지 않아 빠르게 진행할 수 있는 아파트 리모델링 시장은 앞으로 더욱 커질 것이다.