오피스텔 투자의 핵심, 공실률과 수익률

수익형 부동산 중 비교적 관리하기 쉽고 가격도 저렴한 편인 오피스텔 투자를 추천한다.

오피스텔은 잘 선택하여 구입하면 안정적으로 수익을 올리기 좋은 상품이다.

오피스텔 구입에 있어 가장 중요한 판단요소로 공실률과 수익률 두 가지를 말하고 싶다.

 

첫 번째로 중요하게 보는 것은 공실률이다. 대부분의 오피스텔이 들어서는 곳은 역세권이나 번화가, 공단 등으로 건설사가 임대수요를 예측하고 지어지기 때문에 공실위험을 간과하기 쉽지만, 꾸준히 임대수익을 창출하기 위해선 공실률이 높지 않은 오피스텔에 투자하여야 한다.

 

공실률을 판단하는 것은 쉽지 않지만 현장에 임장하여 평일 유동인구 수준을 확인하고 주변 식당, 편의점등 상가 활성도, 그리고 필히 주변 공인중개사들의 의견을 들어보아야 한다.

 

예를 들어 주변 대규모 공사 현장의 인부들이 임차인의 대부분이라면 공사 진행상황에 따라 공실률이 커지거나 장기화 되는 등 영향을 많이 받게 되므로 주의할 필요가 있다.

 

임대 수요에 비하여 과하게 대규모로 다수의 오피스텔이 들어선 곳은 공실률을 낮추기 위해 임대료가 내려가게 되는 것도 충분히 예상할 수 있어야 한다.

 

오피스텔 수익률이 아무리 높아도 바로바로 임대가 원활하게 되지 않고, 공실기간이 길어지면 좋은 오피스텔이라고 할 수 없다. 공실이 발생하면 받지 못하는 임대료 외에도 관리비, 중개수수료등 마이너스가 더해지기 때문이다.

 

 

두 번째로 중요한 것은 수익률이다. 나의 경우 수익률의 기준점을 10%로 본다. 대부분 오피스텔의 가격이 크게 상승하는 경우는 많지 않고, 안정된 수익을 원하면서도 다른 투자 상품에 뒤처지지 않는 수준을 수익률 10%로 보고 투자를 할지 결심한다.

 

예를 들어 오피스텔 5천만원 짜리를 구입한다면 보증금 500만원에 임대료 38만원 이상은 되어야 투자가치가 있다고 본다.

 

서울을 비롯한 수도권에서 10%이상의 수익률을 얻을 수 있는 오피스텔은 많지 않다. 굳이 서울을 고집하지 않는다면 지방의 광역시급 내지 자족도시 정도에서는 찾을 수 있을 것이다. 멀리 있어도 관리가 어려울 건 없다. 그 주변의 대부분 공인중개사들은 본인들의 수입과 직결되어 있으므로 나름 관리를 잘해준다. 

 

결국, 공실률과 수익률은 반비례 한다. 공실률이 낮으면 수익률은 높아지고, 공실률이 높으면 수익률은 낮아지는 것이다. 무엇보다 공실률이 높지 않은 오피스텔을 적당한 가격으로 투자한 다면 좋은 수익모델을 만들 수 있을 것이다.

 

최근에 분양하는 오피스텔 중에는 임대수익을 맞춰주고, 임대계약을 보장해 주는 등으로 투자를 권하는데 어떻게 생각해보면 이러한 조건들이 분양가에 이미 포함되었을 수도 있다고 생각된다.

 

불확실한 오피스텔을 분양 받기보다는 어느 정도 시간이 흘러 안정된 오피스텔을 경매나 급매로 저렴하게 구입하기를 권한다.

 

끝으로, 오피스텔 투자시에는 임대사업자 등록문제, 아파트에 비해 대출이 많이 나오지 않는다는 것등을 염두에 두고 진행하여야한다.