민간택지 분양가 상한제 효과 있을까

분양가 상한제는 집값 안정화 대책 가운데 하나로, 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도다.

 

다주택자에 대한 규제를 강화하고 주택정책을 무주택 실수요자 중심으로 재편한 9·13부동산 대책이 발표된 지 1년이 지났고, 급등하던 서울 아파트 값은 진정세를 보이며 청약시장은 실수요자 위주로 재편됐지만,

최근 다시 집값이 오르고, 청약경쟁률이 급등하는 등 시장이 불안 조짐을 보이고 있다.

 

이에 민간택지 아파트 분양가도 정부가 '상한제'를 통해 직접 규제하기 위한 주택법 시행령 개정안이 규제개혁위원회를 넘었다. 이에 따라 정부는 법제처 심사, 차관회의, 국무회의 등 나머지 절차를 지체 없이 마무리하고 개정안을 시행할 예정이다. 개정 작업이 끝나면 실제 분양가 상한제 적용 지역 지정도 '초읽기'에 들어가게 된다.

 

이번에 발표한 내용은 시행령 개정 등을 통해 제도적 장치를 보완하기 위한 것으로, 투기과열지구로 지정된 모든 지역에 분양가 상한제 적용을 의미하는 것이 아니며, 선택 요건 중 하나 이상을 충족하고, 주거정책심의위원회에서 상한제 적용이 필요하다고 결정한 지역에 한하여 적용할 계획이다.

 

 

시행령의 핵심은 민간택지 분양가 상한제 적용 필수 요건을 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 바꾸는 것이다. 현재 투기과열지구는 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다.

 

현재 이들 31곳은 모두 분양가 상한제 적용에 필요한 부수적 '정량 요건'까지 충족하고 있다. 정부가 마음만 먹으면 언제라도 이들 지역을 분양가 상한제 대상으로 지정할 수 있다는 뜻이다.

 

 

 

 

상한제 적용의 3가지 부수 조건은 ①최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 ② 최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 ③ 직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과 이다.

 

구체적인 지정 지역 및 시기는 이번 제도 개선 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 결정될 계획이다.

 

 

정부가 민간택지 분양가 상한제를 내년 4월까지 유예하겠다고 발표했음에도 서울 신축 아파트 값의 상승세가 멈추지 않고 있는 것은, 상한제로 인해 공급이 줄어들 것이라는 불안이 완전히 해소되지는 못했기 때문이다.

 

이달 말까지 관리처분인가 신청을 낸 사업장은 내년 4월말까지 분양 신청을 하면 분양가 상한제를 피할 수 있지만, 실제 이 같은 일정에 맞춰 사업을 진행할 수 있는 사업장은 많지 않을 것으로 분석된다.

 

 

이에 정부는 신축 공급 불안을 해소하기 위해 3기 신도시 추진에 박차를 가할 방침이다.

국토교통부는 10일 경기도 부천 괴안과 부천 원종, 인천 가정2지구 등에 대한 공공주택 지구계획을 승인했다. 사업이 본격 궤도에 오른 것이다.

 

또 남양주 왕숙1·2와 하남 교산, 인천 계양, 과천 과천지구 등 3기 신도시에 대해 이달 중으로 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 이들 택지를 공공주택지구로 지정하는 절차를 밟을 계획이다.

 

지구지정 이후 지구계획 수립, 토지 보상 등의 절차를 거친 뒤 주택 공급이 이뤄지게 된다. 본격적인 공급은 당초 계획보다 1년 늦은 2022년부터로 미뤄졌지만, 최대한 빠른 속도로 진행하겠다는 것이 정부 방침이다.

 

 

 

분양가 상한제로 당장 집값은 안정시키더라도 공급 부족 현상이 나타나면서 오히려 새 아파트 값을 끌어올릴 수 있다.

 

국토교통부는 과거 분양가 상한제는 전국을 대상으로 시행된 반면, 현행 제도 하에서는 시장 과열이 우려되는 일부 지역에 한정적으로 시행 예정이고, 또한 분양가격에 적정 이윤을 반영하고, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상에 소요되는 비용도 반영할 수 있도록 하여 사업 이윤 감소에 따른 공급 위축 우려는 적다는 입장이다.

 

향후, 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 기 조성 택지 활용과 도시 규제 개선을 통한 공급도 확대 예정으로, 부담 가능한 수준으로 분양가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급되어, 실수요자의 내 집 마련 부담이 완화될 것이라는 입장이다.

 

 

기존 주택으로 수요가 집중되어 집값 상승이 우려 된다는 점에 대하여, 8.2대책, 9.13대책으로 대출·세제·청약 등 규제가 갖추어져 풍선효과가 발생할 우려는 크지 않고,

 

최근 신축 상승세는 상한제에 따른 수요 쏠림보다는 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강하며, 향후 신축 단지로 일부 수요가 이전될 수는 있으나, 신축은 주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축 보다 크지 않아 가격 상승은 제한적일 것으로 전망 된다.

 

 

 

관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 조치라는 입장에 대해, 법리 검토 결과, 관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니며, 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하고, 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다는 것이 국토교통부의 입장이다.